Per chi desidera dare in affitto, o prendere in affitto una casa, è utile conoscere la normativa che regola le locazioni e che ci aiuta a muoverci correttamente. Ci sono diverse tipologie di contratto che si possono sottoscrivere: a canone libero o a canone concordato (in questo rientrano anche i contratti per gli studenti universitari, ai quali l’immobile può essere concesso però per un periodo limitato che va da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni).
Un altro utile strumento sono le agevolazioni fiscali (Imu, Tasi e Irpef) previste per alcune tipologie di contratto, in particolare per il cosiddetto “canone concordato”, e i requisiti per poter portare in detrazione l’affitto.
Diverse sono le fonti normative che disciplinano le locazioni di immobili urbani. Fra le principali, possiamo indicare:
In base al codice civile (art.1575), il proprietario ha l’obbligo di:
Il proprietario dovrà inoltre dichiarare che l’immobile è privo di materiali contenenti amianto e/o altri materiali da costruzione o rifinitura che possano provocare danno da esposizione per la salute delle persone.
I doveri dell’inquilino sono indicati nell’art. 1587 del Codice civile. Il conduttore ha l’obbligo di:
Qualora l’inquilino desideri recedere dal contratto ha il dovere di darne comunicazione tramite raccomandata A.R o posta elettronica certificata (PEC) al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi (salvo diversamente concordato fra le parti).
Per arrivare a definire il canone di locazione, se si opta per il contratto a canone concordato si farà riferimento agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. Questi indicatori tengono conto di diversi elementi, fra cui la tipologia di casa, la metratura e lo stato, le prestazioni energetiche, la presenza o meno di arredo e di elettrodomestici, la posizione (se zona di pregio, centro o periferia) e anche la vicinanza rispetto a servizi, scuole e mezzi di trasporto pubblico.
Questi stessi elementi vengono solitamente presi in considerazione anche nel calcolo dell’affitto a canone libero, che permette di richiedere un affitto più alto, ma ha un regime di tassazione diverso, di cui è opportuno tenere conto nel calcolo del canone d’affitto, così come se è possibile accedere alla cedolare secca e quale aliquota IRPEF viene applicata.
Per alcuni canoni di affitto, in base alla tipologia di contratto stipulato, il proprietario potrà applicare l’adeguamento ISTAT: nel caso del canone libero (4+4), l’adeguamento verrà calcolato applicando il 100% dell’indice ISTAT, mentre nel caso di canone concordato (3+2) si potrà applicare fino al 75% dell’indice ISTAT.
In tutti i casi, è consigliabile cercare un giusto compromesso fra le esigenze del proprietario e quelle del potenziale inquilino per quello specifico immobile.
In base alla normativa, nel contratto di affitto devono essere presenti alcune informazioni che richiedono la relativa documentazione: ad esempio i documenti d’identità di proprietario e inquilino, la visura catastale, la planimetrica catastale dell’appartamento, l’attestato di prestazione energetica (APE), una dichiarazione di conformità degli impianti in base alle disposizioni di legge vigenti. Vediamo nello specifico cosa spetta al proprietario e cosa invece all’inquilino.
In fase di redazione del contratto, il proprietario dovrà fornire il proprio documento d’identità e il codice fiscale, l’attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità, la visura catastale, la planimetrica catastale dell’immobile, le certificazioni relative agli impianti o una dichiarazione di conformità degli stessi.
Per la firma del contratto, l’inquilino dovrà fornire il proprio documento d’identità e il proprio codice fiscale. Se il conduttore è cittadino extracomunitario si dovrà fornire anche il permesso di soggiorno.
Al potenziale inquilino potrebbero essere richiesti dei documenti che possano rassicurare il proprietario, ad esempio può essere richiesta una o più buste paga, che attestino l’anzianità di servizio presso l’attuale datore di lavoro e una entrata regolare e sufficiente per coprire la locazione mensile. In caso di libero professionista potrebbe invece essere chiesta l’ultima dichiarazione dei redditi.
Esistono varie tipologie di contratti di locazione possono essere utilizzati in base alle esigenze di proprietario e inquilino e in base alle caratteristiche dell’immobile:
Per alcune forme di contratti di locazione è possibile optare per la cedolare secca: si tratta di un regime fiscale alternativo alla classifica Irpef. Il proprietario che opti per la cedolare secca pagherà un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, i contratti sotto cedolare secca non sono soggetti all’imposta di registro e l’imposta di bollo per la registrazione (o anche in caso di risoluzione o proroga)
È bene sapere che se si adotta la cedolare secca si rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione.
Dal punto di vista dell’inquilino, si valuteranno l’importo del canone di locazione ma anche la tipologia di contratto (nel canone concordato, ad esempio, non è previsto l’adeguamento Istat; il contratto transitorio può essere una soluzione utile a chi viene temporaneamente trasferito in altra sede lavorativa) e la durata della locazione stessa. Nel caso del proprietario invece, si cercherà di fare delle simulazioni di redditività, tenendo conto della tassazione prevista per le varie tipologie di contratto e delle eventuali agevolazioni fiscali.
Esistono diverse agevolazioni fiscali di cui possono beneficiare sia il proprietario che l’inquilino.
Se opta per la “cedolare secca”, il proprietario di casa può usufruire di una riduzione dell’IRPEF sul reddito derivante dalla locazione.
In questo caso, ai fini IRPEF, il canone di locazione non si somma agli altri redditi e addizionali e l’imposta sostitutiva viene calcolata con un’aliquota del 21%.
Un’agevolazione maggiore viene applicata per i contratti a canone concordato: se l’immobile è ubicato nei capoluoghi di provincia o in comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe l’aliquota è ulteriormente ridotta al 10%, inoltre questa tipologia di contratto è esente da imposta di registro, imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.
A seconda del proprio reddito, è possibile portare in detrazione o meno le spese dell’affitto nella propria dichiarazione dei redditi. Inoltre, se il contratto è intestato a più persone, tutte potranno beneficiare delle detrazioni per la propria quota.
I casi in cui si può godere della detrazione d’imposta sull’affitto:
Anche nel caso di inquilino che trasferisca la propria residenza per motivi di lavoro è prevista una detrazione d’imposta: di 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, oppure di 495,80 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,72 e i 30.987,41 euro.
Quando è possibile farne richiesta:
Per gli inquilini che abbiano difficoltà a pagare l'affitto, esiste il Fondo nazionale per il sostegno alla locazione. I contributi all'affitto sono gestiti autonomamente dai Comuni tramite bandi pubblici annuali in cui vengono indicati anche i requisiti per potervi accedere.
Il Governo ha inoltre già più volte approvato decreti con misure di sostegno alle famiglie vulnerabili fra le quali rientra il contributo affitto (l’ultimo il Decreto legge “Sostegni bis” 2022). Il Fondo affitto morosità incolpevole può essere richiesto in caso di licenziamento o riduzione dell’orario di lavoro, per Cassa Integrazione, per mancato rinnovo del contratto di lavoro a tempo determinato, o anche – come è successo durante l’emergenza da Pandemia Covid-19 - per cessazione dell’attività lavorativa per cause non dipendenti dalla propria volontà, infine, per infortunio o decesso. Per fare domanda è necessario presentare diversi documenti, fra cui l’ISEE con reddito inferiore ai 26.000€ l’anno, l’atto di convalida di sfratto per morosità, il contratto regolarmente registrato, dimostrare di essere residenti nell’immobile da almeno un anno ed avere residenza italiano o altro stato della Comunità Europea (o permesso di soggiorno, in caso di cittadino extra UE).
I giovani che vivono in affitto possono godere di una detrazione, a patto però che il loro reddito complessivo non superi 15.493,71 euro. Per portare in detrazione il canone di locazione, il richiedente dovrà avere un’età inferiore ai 31 anni (dunque non compiuti) e potrà essere fatta richiesta anche solo per una parte dell’immobile, a patto che il giovane vi risieda. Per quanto riguarda l’importo, si potrà godere di una detrazione di 991,60€ oppure si può portare in detrazione il 20% del canone, fino ad un massimo di 2.000€.
Nel caso di affitto a studenti, si può godere di una detrazione del 19%, calcolabile su un importo non superiore ai 2.633€. La detrazione si può richiedere anche per contratti di studenti che frequentino corsi di laurea in atenei dell’Unione Europea ed anche per contratti di locazione stipulati con studentati o enti per il diritto allo studio (purché legalmente riconosciuti).
L’affidabilità dell’inquilino viene principalmente valutata sulla base delle sue entrate, e il proprietario di casa richiede una o più buste paga dalle quali potrà vedere non solo lo stipendio mensile, ma anche l’azienda per cui il futuro conduttore lavora, la sua anzianità lavorativa e il tipo di contratto. Ma questo serve solo a vedere se la persona ha sufficienti entrate per corrispondere l’affitto mensile.
Esistono altri strumenti che forniscono un quadro più chiaro e completo del candidato: grazie a un’analisi del conto corrente del futuro condutture e delle sue informazioni creditizie e pubbliche, restituiscono la sua affidabilità creditizia, la sua capacità di pagare con puntualità prestiti o finanziamenti e indicano alla persona una soglia di affitto sostenibile, ossia compatibile con le sue entrate/uscite.
Nel Blog di Mister Credit parliamo spesso dell’Affidabilità Creditizia (o merito creditizio), in quanto è uno dei parametri che gli istituti di credito utilizzano per decidere se concedere o meno un prestito. Si tratta, in sostanza, di una valutazione oggettiva della tua affidabilità come pagatore.
Più il tuo merito è elevato – cioè più sei considerato affidabile – e più le banche saranno propense a concederti il mutuo o il finanziamento che richiedi.
Non solo, se sei considerato un buon pagatore puoi anche beneficiare di condizioni favorevoli quando cerchi una casa in affitto: agenzie immobiliari e/o proprietari di casa sono molto più propensi ad affittare casa a persone con la giusta capacità finanziaria e che risultino affidabili pagatori.
Per questo motivo quando si cerca una casa in affitto è consigliabile scegliere un servizio, come Affittabile di Mister Credit che possa fornirti un report di questo tipo, da condividere con agenzie immobiliari e/o proprietari di casa.
Scopri come funziona Affittabile.
I contenuti di questo articolo sono diretti esclusivamente a fornire informazioni di carattere generale; Mister Credit non garantisce l’assenza di errori ed omissioni, anche derivanti da eventuali modifiche legislative.
Cerca
Fai la tua ricerca sul sito