Immobili
Domande Frequenti
Clicca sulla domanda che ti interessa per visualizzare la risposta.
Se non trovi la risposta che cercavi,
scrivi a Mister Credit: un nostro esperto ti risponderà.
È l'ufficio finanziario predisposto al censimento degli immobili e alla determinazione del loro reddito. Presso il catasto sono custodite le mappe catastali, sulle quali si trovano le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni.
Sono gli uffici dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili. Si effettuano le trascrizioni dei diritti di proprietà immobiliari, le iscrizioni delle ipoteche e la registrazione di altri atti (per esempio le locazioni immobiliari).
Il valore di mercato, secondo gli standard internazionali di valutazione, è “il più probabile prezzo per il quale una determinata proprietà può essere compravenduta alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore, con entrambe le parti che agiscono con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Non è, pertanto, un valore assoluto: è possibile, infatti, che due controparti possano accordarsi su un valore diverso, ad esempio per la fretta di chiudere un affare.
Il valore di mercato esprime dunque la stima del valore più probabile al quale l’immobile potrà essere venduto.
L’abuso edilizio è una variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La conseguenza più importante riguarda il divieto di trasferimento (ad esempio la vendita) dell’immobile.
L’agente immobiliare è l’intermediario di una transazione di vendita di una casa. È quindi coinvolto nella vendita anche se come terza parte. Non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio.
Il perito immobiliare è un tecnico, generalmente un geometra, iscritto in un apposito albo previsto per legge, che stima il valore dell’immobile per conto di una banca, un’assicurazione o di un altro soggetto. In casi di finanziamenti con immobile a garanzia, la banca richiede obbligatoriamente la stima di un perito.
Gli standard internazionali riconoscono il Market Comparison Approach come il criterio principe di valutazione del valore di mercato di un immobile.
Questo approccio prende in considerazione tutte le principali caratteristiche dell’immobile e i dati reali di mercato e, soprattutto, utilizza questi dati per identificare immobili simili su cui effettuare un confronto. Sulla base di questa comparazione, viene calcolato il valore di mercato.
È utilizzato per il calcolo del Fair Value ed è il sistema di valutazione indicato dalla Legge sui Fondi Immobiliari.
L’usufrutto è un diritto reale che consiste nella possibilità per un soggetto di godere di un bene pur non possedendone la proprietà e di goderne i frutti, anche cedendolo in locazione.
La nuda proprietà è quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto.
Importante sottolineare che il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.
Il valore di un immobile dipende da molti fattori oltre alla metratura, come lo stato di conservazione, la tipologia di edificio, gli accessori, le pertinenze, eccetera.
In particolare, influiscono significativamente sul valore dell’immobile:
- lo stato di conservazione dell’edificio (dalla facciata alle condizioni delle scale e dell’atrio, dall’età degli impianti allo stato delle cantine)
- la posizione dell’appartamento all’interno dell’edificio.
- il riscaldamento (se è assente, il prezzo può scendere almeno del 10%).
- la presenza dell’ascensore
- la presenza di una portineria
Prima di acquistare un immobile è inoltre importante valutare il regolamento condominiale, l'eventuale esistenza di un contratto di locazione, le misure di sicurezza, il livello di qualificazione della zona (vicinanza a collegamenti pubblici, zone commerciali,scuole, ecc.)
I documenti più indicati per verificare la legittimità a vendere sono l’atto di provenienza e la visura ipotecarie.
Con il primo (che può essere costituito ad esempio da un atto di compravendita) si verifica il titolo in base al quale l’attuale venditore è diventato proprietario dell’immobile. Con la seconda si verificano, oltre la semplice proprietà, la presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni, l’esistenza di eventuali diritti di usufrutto e se l’immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni.
Gli accertamenti catastali (fondamentali per verificare la struttura della casa) non sono invece affidabili per verificare la proprietà perché, soprattutto nelle grandi città, non sempre sono aggiornati.