Il mutuo è un contratto attraverso il quale un finanziatore, di norma una banca, fornisce ad un una persona fisica (o giuridica) una somma di denaro che questa ultima si impegna a restituire, maggiorata degli interessi e delle spese entro un determinato periodo di tempo.

Il tasso stabilito dalla Banca Centrale Europea è un tasso di riferimento che influenza i tassi di mercato (ad esempio l'Euribor).
Nel caso si abbia in corso un mutuo a tasso variabile, il rialzo del tasso della Banca Centrale Europea produrrà con molta probabilità un rialzo del tasso di interesse sul finanziamento.
Se il mutuo in corso invece è a tasso fisso, la revisione dei tassi da parte della Banca Centrale Europea non avrà alcun effetto sul tasso applicato al finanziamento.
Il rialzo dei tassi della Banca Centrale Europea può indurre gli istituti di credito a rivedere al rialzo i tassi applicati sulle nuove erogazioni di mutui,anche quelli a tasso fisso.

Il mutuo ipotecario è una tipologia di  finanziamento concesso per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile.

A garanzia del rimborso viene richiesta l’iscrizione d’ipoteca a favore della banca; ciò significa che la stessa può rivalersi sull’immobile in caso di insolvenza.

Il rimborso avviene con rate periodiche (trimestrali, semestrali, o mensili); in genere gli interessi sul debito residuo possono essere fissi oppure variabili, dando origine a diversi tipi di mutuo.

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da due elementi essenziali:

1. Tasso di interesse
2. Durata

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
L’interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all’anno.
Quindi si possono avere:

• Mutui a tasso fisso: il tasso di interesse non varia per tutta la durata del finanziamento
• Mutui a tasso variabile: il tasso di interesse varia in dipendenza di determinati parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento. Sui parametri di base viene applicato uno “spread” (maggiorazione) per aumentare il rendimento
• Mutui a tasso misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati e successivi sia del tasso fisso che del tasso variabile.

I mutui vengono prevalentemente erogati dalle Banche ma possono essere erogati anche dalle Società Finanziarie autorizzate ai sensi degli art. 106 e 107 del Testo Unico Bancario e iscritti all'apposito albo tenuto presso la Banca d’Italia.

 

L’istituto di credito al ricevimento della documentazione:

1. valuterà la richiesta di finanziamento analizzando i documenti presentati, farà cioè una verifica sulla situazione reddituale, sul possesso o meno di proprietà eccetera
2. valuterà - consultando i Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC)  - il livello di indebitamento, cioè se si è in possesso di altri finanziamenti, e la storia creditizia, ovvero se prestiti precedenti sono stati assolti con regolarità
3. consulterà le banche dati pubbliche per verificare ad esempio se si hanno dei protesti, ipoteche, pignoramenti, fallimenti
4. valuterà la presenza di vincoli e gravami ( ad esempio le ipoteche) sul bene fornito in garanzia

Il mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per atto pubblico. L’oggetto di questo atto è il trasferimento di una somma di denaro dalla banca al cliente, con l’assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Assieme all’atto di mutuo viene costituita l’ipoteca a favore della banca sull’immobile oggetto del finanziamento.
L’ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca in caso di mancati pagamenti e viene iscritta nei Pubblici registri immobiliari per renderla pubblica.

L’ipoteca copre oltre al capitale erogato anche:

1. gli interessi nella misura concordata
2. gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate
3. i premi assicurativi
4. gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali eccetera.
5. le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

Dall'inizio di aprile 2007 è possibile ottenere la cancellazione in automatico dell'ipoteca: sarà la banca a comunicare direttamente alla conservatoria che il debito è stato estinto, viene eliminato quindi l'intervento del notaio. Entro 30 giorni l'ipoteca sarà cancellata. Prima di tale data la cancellazione non era automatica infatti anche se il mutuo era stato pagato l'ipoteca permaneva fino al momento della sua estinzione, per iniziativa del mutuatario (a pagamento) o dopo vent'anni dall'iscrizione nei registri (gratuitamente). Per cancellarla entro tale temine, infatti, era necessario chiedere alla banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca"

Generalmente per ottenere un mutuo è necessario produrre alcuni documenti di carattere personale, reddituale e relativi all’immobile che si desidera acquistare. Questi documenti variano da istituto ad istituto, a titolo di esempio i documenti sono:

Documenti personali:

• Documento di riconoscimento (ad esempio Carta di identità o Passaporto ecc)
• Codice fiscale
• Certificato di residenza;
• Stato di famiglia.

Documenti di tipo reddituale:

• per i dipendenti: Modello Unico, ultime buste paga e attestato di servizio;
• per i lavoratori autonomi o liberi professionisti: copie modello unico, estratto della camera di commercio e se professionista attestato di iscrizione all’albo di appartenenza. 
• fotocopia degli estratti conto bancari degli ultimi mesi.

Documenti tecnici relativi all’immobile:

• perizia immobiliare contenente il valore stimato dell’immobile e criteri di determinazione di tale valore
• per l’acquisto di un’abitazione costruita: fotocopia del compromesso, fotocopia dell’atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale.
• per l’acquisto di una abitazione in costruzione: fotocopia dell’atto di provenienza del terreno, copia della concessione o della licenza edilizia, copia del progetto approvato dal Comune e preventivo dei costi di produzione, perizia immobiliare;

Normalmente per accedere ad un mutuo occorre essere:

• cittadini italiani residenti in Italia
• cittadini di stati membri dell'Unione Europea 
• cittadini stranieri (non U.E.) stabilmente residenti in Italia
• maggiorenni e con un età massima determinata di volta in volta dall'istituto di credito.
  

È stato istituito di recente un “Codice di condotta Europeo” sui mutui casa, concordato a livello europeo tra le istituzioni finanziarie e le associazioni dei consumatori, esso contiene:

• norme della banca che eroga il mutuo
• descrizione del mutuo
• T.a.n. e T.a.e.g.
• ammontare del finanziamento richiesto e valuta
• durata del contratto
• numero e frequenza dei pagamenti
• mutui con rimborso rateale
• mutuo con rimborso del capitale in un’unica soluzione
• elenco delle spese accessorie
• rimborso anticipato
• ufficio reclami della banca
• piano d’ammortamento
• obblighi per il mutuatario

Interrompere il pagamento di una rata può creare spiacevoli conseguenze: ecco perché se vi trovate in una situazione di difficoltà è meglio condividerla con la società che vi ha erogato credito per trovare una soluzione insieme (per esempio una ristrutturazione del debito) altrimenti gli interessi dovuti vengono maggiorati, con l’applicazione di una mora e si rischia di avere maggiore difficoltà nell’ottenere credito in futuro (perché i ritardi di pagamento verranno registrati nei SIC).

Se hai bisogno di modificare le condizioni del tuo mutuo, hai a disposizione tre strumenti:
la rinegoziazione, la portabilità (o surrogazione) e la sostituzione.
Sono disposizioni che possono facilitare e tutelare sia la gestione che l’estinzione del tuo mutuo.

La portabilità del mutuo, introdotta dalla legge n° 40 del 2007, prevede che il mutuatario possa accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria, il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Il mutuatario non dovrà sopportare alcun costo per l’operazione e la banca surrogata (quella che perde il mutuo) deve fornire alla nuova banca tutte le informazioni sul mutuatario entro 10 giorni lavorativi dalla richiesta della banca surrogante (quella che accende il nuovo mutuo).
L’importo del nuovo mutuo non viene modificato ma il nuovo mutuo sarà acceso in quanto le sue condizioni,
in termini di tasso di interesse e/o di durata saranno migliori del vecchio mutuo.
La surrogazione può essere effettuata anche più volte durante la vita del mutuo.

Cosa diversa è la rinegoziazione del mutuo, essendo infatti un nuovo accordo tra il mutuatario e la propria banca. La rinegoziazione del mutuo, prevede infatti una “rinegoziazione” di alcune condizioni di un contratto di mutuo già in atto, queste riguardano principalmente il tasso e/o la durata. È bene ricordare che, la rinegoziazione è un accordo di entrambe le parti, come tale non può essere oggetto di pretesa unilaterale da parte del cliente e la banca può rifiutare l’operazione.
Alcune banche hanno creato specifici mutui di rinegoziazione.

Ultima opzione è il mutuo di sostituzione, che consente al cliente di estinguere parzialmente o totalmente il vecchio mutuo o aprirne uno nuovo  presso la propria banca o presso un altro istituto di credito. Con l’operazione di sostituzione è possibile rivedere tutte le condizioni del mutuo, come l’importo, la durata e il tasso d’interesse. È ovvio che trattandosi dell’apertura di un nuovo rapporto di credito, occorrerà tenere in considerazione diversi costi, bancari e notarili in primis, e quelli relativi alla penale di estinzione anticipata, (presente per i mutui prima casa accesi prima del 2 Febbraio 2007) e all’imposta sostitutiva.

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che anche nel mutuo di sostituzione relativo della abitazione principale vengono mantenute le agevolazioni fiscali. La detrazione fiscale del 19% sugli interessi e sugli altri oneri passivi sarà applicabile, però, solo per gli interessi relativi alla quota capitale residua del mutuo originario.

I S.I.C. (Sistemi di Informazioni Creditizie) raccolgono dagli istituti bancari e finanziari informazioni relative ai rapporti di credito richiesti o erogati a consumatori e imprese.
Le informazioni censite per ogni rapporto di credito si distinguono in:

• dati anagrafici identificativi dei soggetti coinvolti nel rapporto di credito 
• tipologia del rapporto di credito (ad esempio prestito personale, mutuo, eccetera) ed eventuale piano di rimborso 
• andamento dei pagamenti durante il rimborso del credito (il 95% dei soggetti censiti nel SIC gestito da CRIF risulta essere un regolare pagatore!)

Gli istituti di credito accedono normalmente a queste informazioni per valutare una richiesta di finanziamento; allo scopo di poter valutare il livello di indebitamento del richiedente e la regolarità dei rimborsi su finanziamenti in essere o estinti. Le informazioni presenti nel SIC costituiscono la reputazione creditizia di coloro che accedono al credito, e quando sono positive facilitano l’accesso al credito e lo rendono meno oneroso (perché per esempio non si rende necessario richiedere garanzie personali e reali).
Gli istituti di credito per trasmettere le informazioni al SIC necessitano del consenso firmato da parte del consumatore. Solo nel caso in cui sul rapporto di credito si registrino delle irregolarità di pagamento i dati possono essere trasmessi senza il consenso dell’interessato. 
Il settore dei SIC è normato da una specifica regolamentazione che è entrata in vigore nel 2005.