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Affittare casa in sicurezza: La guida completa

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Come funziona l'affitto di una casa?

Per chi desidera dare in affitto, o prendere in affitto una casa, è utile conoscere la normativa che regola le locazioni e che ci aiuta a muoverci correttamente. Ci sono diverse tipologie di contratto che si possono sottoscrivere: a canone libero o a canone concordato (in questo rientrano anche i contratti per gli studenti universitari, ai quali l’immobile può essere concesso però per un periodo limitato che va da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni).

Un altro utile strumento sono le agevolazioni fiscali (Imu, Tasi e Irpef) previste per alcune tipologie di contratto, in particolare per il cosiddetto “canone concordato”, e i requisiti per poter portare in detrazione l’affitto.

Affitto: principali normative di legge

Diverse sono le fonti normative che disciplinano le locazioni di immobili urbani. Fra le principali, possiamo indicare:

  • la legge 392/1978, che introdusse all’epoca il principio di “equo canone”;
  • la legge 359/1992, che consente la libera contrattazione del canone tra le parti per i contratti 4+4 (patti in deroga);
  • la legge 431/1998 con la quale venne rinnovata tutta la disciplina.

Affitto: doveri del proprietario

In base al codice civile (art.1575), il proprietario ha l’obbligo di:

  • Consegnare l’immobile idoneo all’uso e in buono stato di manutenzione, informando il conduttore di eventuali vizi non visibili che per evitare equivoci è bene indicare nel contratto o nel verbale di consegna dell’appartamento.
  • Mantenere l’immobile in uno stato idoneo all’uso convenuto, provvedendo, per la durata del contratto, alle riparazioni straordinarie. Fra queste possiamo citare il rifacimento o la riparazione di un impianto.
  • Garantire che l’immobile è conforme alle normative vigenti in materia di agibilità, sicurezza ex D.Lgs 81/2008, garantendone inoltre la conformità degli impianti, con le relative certificazioni.
  • Garantire un godimento pacifico dell’immobile, con particolare riferimento ad eventuali terzi che avanzino pretese di diritto sull’immobile.

Il proprietario dovrà inoltre dichiarare che l’immobile è privo di materiali contenenti amianto e/o altri materiali da costruzione o rifinitura che possano provocare danno da esposizione per la salute delle persone.

Affitto: doveri dell’inquilino

I doveri dell’inquilino sono indicati nell’art. 1587 del Codice civile. Il conduttore ha l’obbligo di:

  • prendere in consegna l’appartamento;
  • osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso definito nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  • versare il corrispettivo nei termini convenuti.

Qualora l’inquilino desideri recedere dal contratto ha il dovere di darne comunicazione tramite raccomandata A.R o posta elettronica certificata (PEC) al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi (salvo diversamente concordato fra le parti).

Come calcolare il costo dell'affitto

Per arrivare a definire il canone di locazione, se si opta per il contratto a canone concordato si farà riferimento agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. Questi indicatori tengono conto di diversi elementi, fra cui la tipologia di casa, la metratura e lo stato, le prestazioni energetiche, la presenza o meno di arredo e di elettrodomestici, la posizione (se zona di pregio, centro o periferia) e anche la vicinanza rispetto a servizi, scuole e mezzi di trasporto pubblico.

Questi stessi elementi vengono solitamente presi in considerazione anche nel calcolo dell’affitto a canone libero, che permette di richiedere un affitto più alto, ma ha un regime di tassazione diverso, di cui è opportuno tenere conto nel calcolo del canone d’affitto, così come se è possibile accedere alla cedolare secca e quale aliquota IRPEF viene applicata.

Per alcuni canoni di affitto, in base alla tipologia di contratto stipulato, il proprietario potrà applicare l’adeguamento ISTAT: nel caso del canone libero (4+4), l’adeguamento verrà calcolato applicando il 100% dell’indice ISTAT, mentre nel caso di canone concordato (3+2) si potrà applicare fino al 75% dell’indice ISTAT.

In tutti i casi, è consigliabile cercare un giusto compromesso fra le esigenze del proprietario e quelle del potenziale inquilino per quello specifico immobile.

Quali documenti sono necessari per affittare casa

In base alla normativa, nel contratto di affitto devono essere presenti alcune informazioni che richiedono la relativa documentazione: ad esempio i documenti d’identità di proprietario e inquilino, la visura catastale, la planimetrica catastale dell’appartamento, l’attestato di prestazione energetica (APE), una dichiarazione di conformità degli impianti in base alle disposizioni di legge vigenti. Vediamo nello specifico cosa spetta al proprietario e cosa invece all’inquilino. 

  • Proprietario

In fase di redazione del contratto, il proprietario dovrà fornire il proprio documento d’identità e il codice fiscale, l’attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità, la visura catastale, la planimetrica catastale dell’immobile, le certificazioni relative agli impianti o una dichiarazione di conformità degli stessi. 

  • Inquilino

Per la firma del contratto, l’inquilino dovrà fornire il proprio documento d’identità e il proprio codice fiscale. Se il conduttore è cittadino extracomunitario si dovrà fornire anche il permesso di soggiorno.

Quali referenze sono richieste per l'inquilino?

Al potenziale inquilino potrebbero essere richiesti dei documenti che possano rassicurare il proprietario, ad esempio può essere richiesta una o più buste paga, che attestino l’anzianità di servizio presso l’attuale datore di lavoro e una entrata regolare e sufficiente per coprire la locazione mensile. In caso di libero professionista potrebbe invece essere chiesta l’ultima dichiarazione dei redditi. 

Quali tipi di contratto esistono?

Esistono varie tipologie di contratti di locazione possono essere utilizzati in base alle esigenze di proprietario e inquilino e in base alle caratteristiche dell’immobile:

  • Contratto di locazione ad uso transitorio: viene utilizzato nel caso di specifiche e giustificate esigenze temporanee del conduttore, ad esempio per motivi di studio o di lavoro (ma non turistici) e può avere una durata massima di 18 mesi. Non è previsto il rinnovo.
  • Contratto di locazione a studenti universitari: può essere stipulato solo se lo studente ha residenza in un Comune diverso da quello dell’immobile che si desidera affittare, che deve trovarsi nel Comune dell’Università cui lo studente è iscritto. La sua durata va dai un minimo di sei mesi ad un massimo di trentasei mesi, e può essere rinnovato.
  • Contratto di locazione turistica: si tratta di un contratto di affitto di durata breve, con disdetta automatica, che soddisfa un’esigenza abitativa temporanea (dal “contratto weekend” al “contratto casa vacanze”, che in genere non supera i 30 giorni). Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non sussiste l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Contratto di locazione a canone libero: ha una durata di quattro anni e si rinnova tacitamente per ulteriori quattro anni (4+4). Può essere disdetto solo dall’inquilino, che ha la facoltà di recedere dal contratto dopo i primi sei mesi di locazione con un preavviso di almeno sei mesi, a meno che le parti concordino diversamente.
  • Contratto di locazione a canone concordato: prevede una durata di tre anni più due anni di rinnovo automatico (3+2) con agevolazioni fiscali per i proprietari e gli inquilini. Il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.

Per alcune forme di contratti di locazione è possibile optare per la cedolare secca: si tratta di un regime fiscale alternativo alla classifica Irpef. Il proprietario che opti per la cedolare secca pagherà un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, i contratti sotto cedolare secca non sono soggetti all’imposta di registro e l’imposta di bollo per la registrazione (o anche in caso di risoluzione o proroga)

È bene sapere che se si adotta la cedolare secca si rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione.

Contratto d'affitto: qual è il più conveniente

Dal punto di vista dell’inquilino, si valuteranno l’importo del canone di locazione ma anche la tipologia di contratto (nel canone concordato, ad esempio, non è previsto l’adeguamento Istat; il contratto transitorio può essere una soluzione utile a chi viene temporaneamente trasferito in altra sede lavorativa) e la durata della locazione stessa. Nel caso del proprietario invece, si cercherà di fare delle simulazioni di redditività, tenendo conto della tassazione prevista per le varie tipologie di contratto e delle eventuali agevolazioni fiscali.

Agevolazioni e detrazioni dell'affitto

Esistono diverse agevolazioni fiscali di cui possono beneficiare sia il proprietario che l’inquilino.

  •  Agevolazioni per il proprietario di casa

Se opta per la “cedolare secca”, il proprietario di casa può usufruire di una riduzione dell’IRPEF sul reddito derivante dalla locazione.

In questo caso, ai fini IRPEF, il canone di locazione non si somma agli altri redditi e addizionali e l’imposta sostitutiva viene calcolata con un’aliquota del 21%.

Un’agevolazione maggiore viene applicata per i contratti a canone concordato: se l’immobile è ubicato nei capoluoghi di provincia o in comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe l’aliquota è ulteriormente ridotta al 10%, inoltre questa tipologia di contratto è esente da imposta di registro, imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.

  • Agevolazioni per l’inquilino

A seconda del proprio reddito, è possibile portare in detrazione o meno le spese dell’affitto nella propria dichiarazione dei redditi. Inoltre, se il contratto è intestato a più persone, tutte potranno beneficiare delle detrazioni per la propria quota.

I casi in cui si può godere della detrazione d’imposta sull’affitto:

  • Affitto a canone libero: l’inquilino con un reddito inferiore ai 15.493,71 euro, può godere di una detrazione di 300€, se invece ha un reddito fra i 15.493,71 e i 30.987,41 euro potrà godere di una detrazione di 150€.
  • Affitto a canone concordato: se l’inquilino ha un reddito inferiore ai 15.493,71 euro, la detrazione d’imposta è di 495,80€ se invece ha un reddito fra i 15.493,71 e i 30.987,41 euro potrà godere di una detrazione di 247,90€.

Anche nel caso di inquilino che trasferisca la propria residenza per motivi di lavoro è prevista una detrazione d’imposta: di 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, oppure di 495,80 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,72 e i 30.987,41 euro.

Quando è possibile farne richiesta:

  • L’intestatario del contratto di affitto deve aver trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo;
  • il nuovo comune deve trovarsi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque in un’altra regione;
  • la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Sostegno alle famiglie vulnerabili: il fondo affitto

Per gli inquilini che abbiano difficoltà a pagare l'affitto, esiste il Fondo nazionale per il sostegno alla locazione. I contributi all'affitto sono gestiti autonomamente dai Comuni tramite bandi pubblici annuali in cui vengono indicati anche i requisiti per potervi accedere.

Il Governo ha inoltre già più volte approvato decreti con misure di sostegno alle famiglie vulnerabili fra le quali rientra il contributo affitto (l’ultimo il Decreto legge “Sostegni bis” 2022). Il Fondo affitto morosità incolpevole può essere richiesto in caso di licenziamento o riduzione dell’orario di lavoro, per Cassa Integrazione, per mancato rinnovo del contratto di lavoro a tempo determinato, o anche – come è successo durante l’emergenza da Pandemia Covid-19 - per cessazione dell’attività lavorativa per cause non dipendenti dalla propria volontà, infine, per infortunio o decesso. Per fare domanda è necessario presentare diversi documenti, fra cui l’ISEE con reddito inferiore ai 26.000€ l’anno, l’atto di convalida di sfratto per morosità, il contratto regolarmente registrato, dimostrare di essere residenti nell’immobile da almeno un anno ed avere residenza italiano o altro stato della Comunità Europea (o permesso di soggiorno, in caso di cittadino extra UE).

Affitto: agevolazioni per giovani

I giovani che vivono in affitto possono godere di una detrazione, a patto però che il loro reddito complessivo non superi 15.493,71 euro. Per portare in detrazione il canone di locazione, il richiedente dovrà avere un’età inferiore ai 31 anni (dunque non compiuti) e potrà essere fatta richiesta anche solo per una parte dell’immobile, a patto che il giovane vi risieda. Per quanto riguarda l’importo, si potrà godere di una detrazione di 991,60€ oppure si può portare in detrazione il 20% del canone, fino ad un massimo di 2.000€.

Agevolazioni per gli affitti degli studenti fuori sede

Nel caso di affitto a studenti, si può godere di una detrazione del 19%, calcolabile su un importo non superiore ai 2.633€. La detrazione si può richiedere anche per contratti di studenti che frequentino corsi di laurea in atenei dell’Unione Europea ed anche per contratti di locazione stipulati con studentati o enti per il diritto allo studio (purché legalmente riconosciuti).

 


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