Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento diverso dal mutuo o da un prestito, e tramite la quale si può comprare un bene mobile (ad esempio un’auto) e immobile (una casa, un appartamento). Fino a pochi anni fa era uno strumento riservato alle aziende, ma dal 2016 possono farvi ricorso anche i privati per l’acquisto di beni immobili da adibire ad abitazione principale.
Nel caso di leasing immobiliare, il finanziamento consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarlo, al termine della durata prevista, a fronte del pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.
È una forma di finanziamento particolarmente interessante perché prevedere una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche che ne fanno sicuramente un’alternativa da prendere in considerazione soprattutto da coloro che non hanno la possibilità di accendere un mutuo e anche ai giovani sotto i 35 anni. In questo articolo vedremo perché.
Il leasing commerciale è un tipo di finanziamento dedicato all'acquisto di immobili commerciali, industriali e professionali a scopo di investimento. Nel leasing commerciale la banca concede un immobile in affitto con un contratto di canone concordato. Alla scadenza del contratto, l’affittuario può decidere o meno di acquistare l’immobile, pagando la differenza fra il canone versato durante la locazione e il valore dell’immobile.
La possibilità di riscattare l’immobile rappresenta l’elemento più caratterizzante del leasing immobiliare.
In pratica, possiamo acquistare un’abitazione da adibire a prima casa in leasing esattamente come faremmo per un’automobile: una banca o una società di leasing acquisterà l’immobile e lo metterà a disposizione dell’utilizzatore, che corrisponderà un canone periodico alla banca e alla scadenza del contratto potrà riscattare l’immobile a un prezzo predeterminato.
Rispetto ad un mutuo, il leasing immobiliare offre diversi vantaggi: sull’immobile non viene iscritta alcuna ipoteca, implica una notevole riduzione dell’esborso iniziale, si ha la certezza contrattuale delle cifre da pagare, si può richiedere un finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile e infine detrazioni fiscali più convenienti.
È bene inoltre specificare che si differenzia dalla vendita con riserva di proprietà, in cui la proprietà dell’immobile passa all’inquilino al pagamento dell’ultima rata.
Il leasing immobiliare abitativo prevede agevolazioni fiscali ed anche tutele e garanzie civilistiche volte a favorire l’utilizzo di questo strumento per l’acquisto della prima casa.
Fra le tutele del leasing immobiliare possiamo menzionare la facoltà di sospendere i pagamenti in caso di perdita di lavoro (con alcune eccezioni), senza dover sostenere spese di istruttoria, senza la richiesta di garanzie aggiuntive e senza che si maturino interessi ulteriori sul debito residuo alla data di sospensione.
La sospensione può essere chiesta una sola volta e per un periodo non superiore a 12 mesi.
Il leasing garantisce inoltre la restituzione del ricavato qualora si volesse recedere dal contratto o se si volesse mettere in vendita la casa (dal ricavato della quale andranno detratti i canoni dovuti e il capitale residuo). Il leasing immobiliare può essere dunque una soluzione alternativa da considerare, in particolare per i giovani under 35, per chi ha un reddito inferiore ai 55mila euro, e per chi non può accedere ad un mutuo.
Vediamo ora i vantaggi fiscali:
Il leasing immobiliare abitativo presenta diversi vantaggi, come la possibilità di richiedere un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile, l’assenza di ipoteca (riducendo quindi le spese notarili), la detraibilità del canone sulla dichiarazione dei redditi e l’esenzione dall’imposta sostitutiva.
Questi vantaggi sono rivolti in misura particolare agli under 35 ma anche per gli over 35, qualora il richiedente, sia della prima che della seconda fascia d’età, abbia un reddito non superiore a 55 mila euro l’anno e adibisca l’immobile ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
È utile ricordare che secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi, per abitazione principale si intende “quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente”.
È quindi sufficiente che vi dimori un familiare (per familiare si intendono il coniuge, i parenti entro il 3° grado e gli affini entro il 2°).
Vediamo di seguito le agevolazioni dai 35 anni in su:
Gli under 35:
Queste condizioni rendono particolarmente conveniente il ricorso al leasing da parte dei privati rispetto al mutuo ipotecario.
Attenzione però, nel leasing immobiliare abitativo l’utilizzatore si assume tutti i rischi dell’utilizzo del bene, per questo motivo è obbligatorio stipulare una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.
In base alla normativa vigente, la durata minima del leasing immobiliare è di 12 anni, e può durare anche 20, 30 anni a seconda di quello che la società di leasing concede al richiedente. Durante questo periodo l’utilizzatore corrisponderà alla banca o alla società di leasing che ha acquistato l’immobile, il canone prestabilito. Terminato il contratto potrà decidere se restituire l’immobile, oppure, a parità di condizioni, prolungare la durata del contratto, o riscattare l’immobile al prezzo prestabilito.
Il leasing immobiliare prima casa si può ottenere per l’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. Questa forma di finanziamento prevede diversi incentivi fiscali soprattutto per i più giovani, come visto nel paragrafo precedente.
Come per il mutuo, per richiedere il leasing immobiliare ci si deve rivolgere ad una società di leasing (una banca, o una finanziaria autorizzata), che valuterà la richiesta. Fra i documenti che l’Istituto richiederà possiamo citare: atto di provenienza dell’immobile, la documentazione catastale completa ed aggiornata, la documentazione che attesta la regolarità edilizia del fabbricato (autorizzazioni edilizie/condoni/autorizzazioni in sanatoria), eventuali convenzioni con il Comune, la documentazione attestante la conformità degli impianti a servizio dell’immobile, il certificato di agibilità/abitabilità, una dichiarazione dell’amministratore condominiale di quietanza delle spese di competenza, la Certificazione Energetica.
Può usufruire del leasing immobiliare chiunque percepisca un reddito non superiore a 55.000 euro all’anno, e non abbia già un’abitazione adibita a prima casa. Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.
Per calcolare le spese che si dovranno sostenere per la stipula del contratto di leasing immobiliare, si dovrà tenere conto del costo della perizia, della copertura assicurativa obbligatoria, le spese di incasso, e le spese di istruttoria, l’imposta di registro dell’1,5% (o comunque non inferiore a 100€), l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro, l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva, si dovrà tenere conto anche dell’Iva al 4%, dell’imposta di registro fissa di 200 euro, dell’imposta ipotecaria fissa di 200 euro, infine dell’imposta catastale fissa di 200 euro.
Oltre alle imposte d’atto (cioè quelle di registro, ipotecaria e catastale) si devono versare l’imposta di bollo di 230 euro, in caso di rogito notarile, e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).
Le società di leasing sono esclusivamente banche (o gruppi bancari) o società finanziarie, iscritte all’albo di cui all’articolo del testo unico bancario, autorizzate e vigilate dalla Banca d’Italia
Come per i mutui, anche per calcolare la rata leasing esistono diversi strumenti online, oppure si può utilizzare un foglio di calcolo excel (nel menu “Funzione” si seleziona la voce “Rata”). In entrambi i casi, si devono conoscere il prezzo dell’immobile, il tasso di interesse annuo, il numero delle rate, il valore del riscatto, l’anticipo da versare, eventuali oneri o costi accessori.
Le società di leasing possono proporre due tipologie di tasso: tasso variabile (in questo caso l’indice di riferimento è l’Euribor) oppure il tasso fisso l’Euroirs – Interest Rate Swap). A questi, si dovrà aggiungere lo spread della banca/finanziaria.
Per chi stipula un contratto di leasing immobiliare abitativo (prima casa) sono previste diverse agevolazioni ai fini IRPEF, purché l’abitazione sia adibita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, oltre a disporre dei requisiti necessari per stipulare il contratto:
- reddito complessivo non superiore ai 55.000€/anno
- non essere proprietari di altri immobili a destinazione abitativa.
Come già visto più sopra, in base all’età del cliente all’atto della stipula, cambiano le agevolazioni fiscali, comunque vantaggiose rispetto alle agevolazioni concesse per mutui ipotecari.
In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all'atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
Per gli over 35 con reddito non superiore a 55mila euro:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino a 4 mila euro l’anno);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino a un importo massimo di 10 mila euro).
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