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Come ottenere un mutuo: La guida completa

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Ottenere un mutuo: fase preliminare

Se hai già trovato la casa che vorresti comprare o ristrutturare e stai pensando di chiedere un mutuo per comprare casa, probabilmente starai confrontato le condizioni e proposte di diversi istituti di credito.

Tra il momento della richiesta del mutuo e l’erogazione del finanziamento, però, esiste una fase di valutazione da parte della banca, che prenderà in considerazione diversi requisiti prima di concederti credito.

I requisiti necessari per ottenere un mutuo

Per richiedere un mutuo si devono rispettare i seguenti requisiti legali:

  • essere cittadini italiani o, in alternativa, di altro Stato facente parte dell’Unione Europea;
  • avere la residenza o domicilio fiscale in Italia;
  • aver compiuto i 18 anni di età.

L’accesso al mutuo non è riservato esclusivamente ai cittadini italiani e UE: anche i cittadini extra UE possono infatti accedervi, purché abbiano la residenza o il domicilio fiscale in Italia e siano occupati da almeno 3 anni.

 L’età massima per accedere al mutuo, invece, è stabilita dalla banca in base al tipo di mutuo richiesto e alla sua durata: il richiedente non deve aver superato gli 80 anni di età al termine dell’ammortamento del mutuo.

I 5 step principali

Possiamo dividere in 5 fasi il processo di accensione del mutuo:

  • il parere preliminare
  • la procedura di istruttoria
  • la delibera finale
  • la stipula
  • l’erogazione

 

  • Pareri preliminari

Una volta selezionato il mutuo più adatto a noi e presentata la richiesta, l’Istituto di credito sottoporrà la domanda ad un parere preliminare, per valutare la fattibilità del finanziamento. In questa valutazione, la banca prenderà in esame: il reddito del richiedente e del nucleo familiare, il valore dell’immobile per il quale richiedi il mutuo, la tua affidabilità creditizia ed eventuali insolvenze a tuo carico, e la presenza di ulteriori garanzie, come la fideiussione.

Una volta che la banca avrà espresso il suo parere positivo, si passerà alla fase successiva: l’istruttoria.

  • Istruttoria

Nella fase di istruttoria, l’Istituto di credito verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal richiedente, in modo da valutarne la capacità di rimborso nel tempo. Questa fase può durare anche tre settimane.

In genere i documenti da presentare saranno relativi a:

  • informazioni anagrafiche, come età, residenza, stato civile. A questo scopo si dovrà fornire un documento d’identità valido;
  • eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • informazioni che certificano la capacità di reddito. Nel caso di lavoratore dipendente si fornirà il CUD e l’ultima busta paga, e in alcuni casi la banca potrà richiedere una dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio. Nel caso di lavoratori autonomi o i liberi professionisti, verranno chieste le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti.
  • informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), l’atto di provenienza (atto d’acquisto, di successione o di donazione); visura catastale; planimetria catastale; permesso a costruire del Comune o dichiarazione di atto di notorietà (in caso di immobile in costruzione); visura ipotecaria, per essere certi che la casa non sia stata data a garanzia a un creditore; certificazione energetica; certificato di agibilità dell’immobile.

 

  • Delibera finale

Una volta terminata l’istruttoria, la banca procede alla delibera del mutuo e si concorda la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.

  • Stipula

Il giorno della stipula, alla presenza del notaio, si procederà sia alla firma dell’atto di compravendita dell’immobile, sia alla firma del contratto di mutuo.

  • Erogazione mutuo

Il versamento dell’intera somma prevista dal contratto di mutuo potrà essere fatto contestualmente alla firma del contratto, oppure una volta completati gli adempimenti notarili per l’iscrizione ipotecaria dell’immobile acquistato.

Mutuo per giovani: come ottenerlo

Sono numerosi gli Istituti di Credito che offrono mutui a tassi agevolati per i giovani. Per poterne usufruire è necessario avere meno di 36 anni. Il mutuo per giovani consente di beneficiare di numerosi vantaggi:

  • ha un tasso d’interesse più basso (lo spread della banca), che nel medio-lungo periodo permette di avere un risparmio notevole rispetto al mutuo tradizionale;
  • si può accedere al fondo di Garanzia Prima casa all’80%, che permette di richiedere un importo superiore all’80% del valore della casa.

Per poter accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa all’80% è necessario non aver compiuto i 36 anni, avere un ISEE inferiore ai 40.000€, il mutuo non dovrà superare i 250.000€ e l’immobile acquistato dovrà essere l’abitazione principale. Grazie a questo fondo, gran parte della garanzia lato banca è offerta dallo Stato.

Mutuo: i benefici per gli under 36:

  • imposta di registro al 2% del valore catastale;
  • imposta ipotecaria inferiore (50 euro se si acquista l’immobile da un privato o 200 euro se si acquista da un’impresa);
  • imposta catastale inferiore (50 euro se si acquista l’immobile da un privato o 200 euro se si acquista da un’impresa);
  • imposta sostitutiva sul mutuo inferiore (pari allo 0,25%);
  • credito di imposta di pari importo sull’Iva (4% sulla prima casa se comprata dal costruttore) con un meccanismo di compensazione sulle somme dovute a titolo di Irpef in dichiarazione dei redditi.

Grazie al decreto sostegni bis, per gli under 36 che abbiano acquistato casa fra il 24 giugno 2021 e il 31/12/2022, sono stati inoltre introdotti ulteriori agevolazioni fiscali, ma solo fino al 31/12/2022:

  • imposta di registro gratuita (invece del 2% del valore catastale)
  • imposta ipotecaria e catastale gratuita (invece di 50€ ciascuna)
  • Iva al 4% se si acquista casa dal costruttore
  • Esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% sul finanziamento per acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’immobile prima casa con requisiti per accesso al bonus prima casa per i giovani under 36.

Saranno sempre detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri relativi al mutuo, fino al 19% dell'importo sostenuto e per un massimo di 4.000 € annuali.

Chiedere un mutuo per partita IVA

Per i lavoratori autonomi è più complicato ottenere un mutuo rispetto ai lavoratori dipendenti a tempo indeterminato. È difficile, ma non impossibile.

In ogni richiesta di mutuo, la prima cosa che la banca controlla sarà la garanzia sulla sostenibilità del prestito, rispetto al reddito del richiedente. Nel caso quindi di lavoratore autonomo che voglia accendere un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa, la banca chiederà una garanzia aggiuntiva che possa garantire la solvibilità che serve per completare l'istruttoria. Questo perché per la Banca si tratta di una categoria più fragile.

I requisiti fondamentali da rispettare sono:

  • entrate costanti per un periodo di tempo lungo sul conto del richiedente;
  • che il richiedente sia in buona salute;
  • che non abbia carichi pendenti e non sia segnalato negativamente sui Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC)
  • che sia in grado di versare un congruo anticipo (minimo il 20% del valore dell’immobile).

Oltre a questi requisiti, la banca verificherà la presenza di una garanzia.

 

Veniamo ora ai documenti da presentare alla banca:

  • le ultime dichiarazioni dei redditi (modello Unico);
  • gli estratti conto bancari, per accertare la condizione di buona solvibilità;
  • l’eventuale iscrizione all’albo dei professionisti;
  • la copia del bilancio societario dell’anno precedente quello della domanda di mutuo;
  • i documenti d’identità e anagrafici (carta d’identità, stato civile ecc.).

La pratica seguirà l’iter già descritto in precedenza: parere preliminare, istruttoria, delibera finale, stipula e infine erogazione del mutuo.

Come ottenere un mutuo anche se segnalato in CRIF?

Quando si richiede un mutuo, tra gli elementi che l’Istituto di Credito valuterà, ci sarà l’affidabilità creditizia del richiedente, cioè la sua capacità di poter far fronte al pagamento delle singole rate.

Sarà più improbabile che il consumatore ottenga il finanziamento se sono presenti delle segnalazioni negative sul SIC di CRIF a suo carico. La regolarità e la puntualità nel rimborso di finanziamenti sono fondamentali non solo per evitare more e problemi con il proprio istituto di credito, ma anche per poter essere considerati affidabili  in caso si voglia accedere nuovamente al credito, come l’accensione di un mutuo.

È dunque bene sapere quando si potrà fare una nuova richiesta di finanziamento, per evitare di ricevere un ulteriore rifiuto: in caso di ritardi nel rimborso di un finanziamento, la segnalazione nel SIC sarà presente solo dopo il mancato pagamento di due rate consecutive (o due mesi). La banca ha inoltre l’obbligo di avvisare il cliente, dandogli 15 giorni di tempo per verificare eventuali disguidi e regolarizzare la sua posizione prima che avvenga la segnalazione.

Inoltre, la segnalazione come cattivo pagatore è temporanea: ad esempio, la segnalazione per il ritardo nel pagamento di una o due rate rimane registrata nel SIC per 12 mesi dalla regolarizzazione, mentre per un ritardo di tre o più rate, la segnalazione rimane 24 mesi dalla regolarizzazione. I dati relativi a prestiti e finanziamenti presenti nel Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF vengono cancellati automaticamente, senza bisogno di richieste specifiche.

Specifichiamo inoltre, che se la richiesta di mutuo è stata rifiutata, questo rifiuto rimarrà nella banca dati per 3 mesi, per dare modo ad altri istituti di credito di valutare la possibilità di concedere o meno il finanziamento allo stesso richiedente: aspettate dunque almeno 90 giorni prima di fare una nuova richiesta di mutuo ad un altro Istituto, nel frattempo si potranno sanare le anomalie e, se possibile, trovare un garante per la prossima richiesta.

Si possono valutare anche soluzioni alternative, come la cessione del quinto, di cui parliamo nella nostra guida sul credito al consumo. La cessione del quinto è infatti accessibile anche a chi ha problemi di affidabilità creditizia, in quanto la restituzione avviene direttamente tramite la busta paga (o la pensione, nel caso di richiedente pensionato).

Il consiglio di Mister Credit

Per richiedere un mutuo in maniera sicura e consapevole, è bene valutare la propria affidabilità creditizia con METTINCONTO, il servizio di Mister Credit che in modo facile e veloce ti permette di tenere sotto controllo la tua situazione creditizia.