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Cosa bisogna sapere prima di acquistare un immobile?

In questa sezione diamo risposta agli interrogativi più comuni in cui s’imbatte chi si appresta ad acquistare un immobile. Prima di effettuare un acquisto è importante verificare la valutazione e la conformità con tutte le normative.

La valutazione di un immobile è la prima cosa da tenere presente. Il valore di mercato di un immobile esprime la stima del valore più probabile al quale l’immobile potrà essere venduto: non è, pertanto, un valore assoluto. Questo valore dipende da molti fattori oltre alla metratura, come lo stato di conservazione (dalla facciata alle condizioni delle scale e dell’atrio, dall’età degli impianti allo stato delle cantine), la tipologia di edificio e la posizione dell’appartamento al suo interno, il riscaldamento, la presenza di ascensori e portineria, e altri ancora. 
Prima di acquistare un immobile è inoltre importante valutare il regolamento condominiale, l'eventuale esistenza di un contratto di locazione, le misure di sicurezza, il livello di qualificazione della zona (vicinanza a collegamenti pubblici, zone commerciali, scuole, ecc.).

Prima di procedere bisogna prestare attenzione a che cos’è un abuso edilizio e cosa comporta. Si tratta di una variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La conseguenza più importante riguarda il divieto di trasferimento (ad esempio la vendita) dell’immobile.

 

Come verificarne la conformità?

Prima di effettuare un acquisto è importante verificare che l’immobile sia in regola con tutte le normative. In particolare:
1.Tipo di immobile: ogni immobile è definito da una categoria catastale ed è bene verificare che l’immobile corrisponda alla destinazione d’uso richiesta (appartamento anziché ufficio).
2.Scheda catastale: oltre ai dati catastali veri e propri, riporta la piantina dell’immobile per verificare che la disposizione interna ed il numero dei locali coincidano con la piantina. È importante verificare anche la rendita catastale, per determinare le imposte da pagare sulla proprietà dell’immobile.
3.Atto di provenienza: il titolo in base al quale l’attuale venditore è diventato proprietario dell’immobile, per verificare se egli abbia, per legge, il diritto di vendere l’immobile e se l’immobile che egli sta per vendere risponda in tutto e per tutto a quello descritto nell’atto stesso.
4.Visura ipotecaria: un professionista del settore può effettuare la cosiddetta "visura" ipotecaria delle proprietà immobiliari di un determinato individuo per verificare l’effettivo diritto del proprietario a vendere l’immobile, la presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni, l’esistenza di eventuali diritti di usufrutto, se l’immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni.

Cos'è il catasto?

​​Il catasto è l'ufficio finanziario predisposto al censimento degli immobili e alla determinazione del loro reddito. Presso il catasto sono custodite le mappe catastali, sulle quali si trovano le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni.

Che cosa sono gli Uffici di pubblicità immobiliare (ex Conservatorie)?

Sono gli uffici dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili. Si effettuano le trascrizioni dei diritti di proprietà immobiliari, le iscrizioni delle ipoteche e la registrazione di altri atti (per esempio le locazioni immobiliari).

Che differenza c’è tra la nuda proprietà e l’usufrutto di un immobile?

L’usufrutto è un diritto reale che consiste nella possibilità per un soggetto di godere di un bene pur non possedendone la proprietà e di goderne i frutti, anche cedendolo in locazione. La nuda proprietà è quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Importante sottolineare che il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto. 

Che differenza c'è tra un agente immobiliare e un perito?

L'agente immobiliare è l’intermediario di una transazione di vendita di una casa (è quindi coinvolto legalmente come terza parte), non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto presso le camere di commercio.

Il perito immobiliare è invece un tecnico, generalmente un geometra iscritto in un apposito albo, che stima il valore dell’immobile per conto di una banca, un’assicurazione o un altro soggetto. In casi di finanziamenti con immobile a garanzia, la banca richiede obbligatoriamente la stima di un perito.

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